BTW-tarieven in de bouw: wanneer 6%, 12% of 21%?

Het verschil tussen 6% en 21% btw op een verbouwing van €50.000 is €7.500. Toch passen aannemers regelmatig het verkeerde tarief toe. Dit artikel legt uit wanneer welk tarief geldt, met concrete voorbeelden.

📋 Samenvatting: In de bouw gelden drie btw-tarieven: 6% voor renovatie van privéwoningen ouder dan 10 jaar (mits attest), 12% voor afbraak-heropbouw, en 21% als standaard. Het verkeerde tarief toepassen kan je duizenden euro's kosten bij een controle. Dit artikel legt de voorwaarden per tarief uit, inclusief de medecontractant-regeling en de veelgemaakte fouten.

Weinig onderwerpen zorgen voor zoveel verwarring als btw in de bouwsector. Drie verschillende tarieven, elk met eigen voorwaarden, en een attest dat je zelf niet mag vergeten. Zelfs boekhouders twijfelen soms. Hier is het overzicht.

Het standaardtarief: 21%

De basisregel is simpel: 21% btw op alle bouwwerken. Nieuwbouw, commerciële panden, tweede verblijven jonger dan 10 jaar. Als geen van de uitzonderingen van toepassing is, factureer je aan 21%.

Dit geldt voor nieuwbouw van woningen (ook als de klant er zelf gaat wonen), nieuwbouw van commerciële gebouwen, kantoren en winkelpanden, en werken aan gebouwen jonger dan 10 jaar die niet in aanmerking komen voor het verlaagd tarief.

Het verlaagd tarief: 6% voor renovatie

Het 6%-tarief is waar de meeste aannemers dagelijks mee te maken hebben. Het is van toepassing op renovatie- en herstellingswerken aan privéwoningen die aan specifieke voorwaarden voldoen.

De voorwaarden zijn cumulatief. Allemaal moeten ze vervuld zijn.

De woning moet minstens 10 jaar oud zijn. Dat gaat over de eerste ingebruikname, niet over de bouwdatum. Een woning opgeleverd in 2014 komt in 2025 in aanmerking. Een woning opgeleverd in januari 2016 komt pas in januari 2026 in aanmerking.

De woning moet als privéwoning gebruikt worden. De klant woont er zelf, of het wordt verhuurd als woning. Een woning die als kantoor of praktijk gebruikt wordt, komt niet in aanmerking. Als de woning gemengd gebruikt wordt (woning + beroepsruimte), geldt het 6%-tarief alleen op het deel dat als woning dient.

De klant moet een particulier zijn, of een btw-plichtige die de werken bestelt voor zijn privéwoning. Een vennootschap die een woning koopt en laat renoveren, betaalt 21%.

De werken moeten betrekking hebben op de woning zelf. Schilderwerken, sanitair, elektriciteit, dakwerken, vloeren, ramen, isolatie: allemaal 6%. Een tuinaanleg of oprit valt er buiten. Een zwembad ook.

Het beruchte attest

Om het 6%-tarief toe te passen, moet de klant een attest ondertekenen. Dit is het "Attest verlaagd btw-tarief renovatie" waarin de klant bevestigt dat de woning aan alle voorwaarden voldoet.

Het attest moet ondertekend zijn vóór aanvang van de werken. Niet na de factuur, niet bij de oplevering. Vóór je begint.

Op het attest verklaart de klant dat de woning ouder dan 10 jaar is, dat hij/zij er woont of het als privéwoning gebruikt wordt, en dat de werken betrekking hebben op de woning.

Als aannemer ben je niet aansprakelijk voor de juistheid van de verklaring van de klant. Maar als je géén attest hebt en de fiscus controleert, draai jij op voor het verschil. In de praktijk: bewaar dat attest in je dossier. Altijd.

Het tussentarief: 12%

Het 12%-tarief is minder bekend maar komt voor in twee situaties.

Afbraak en heropbouw in heel België. Sinds 2024 geldt het 12%-tarief voor de afbraak van een bestaand gebouw en de heropbouw van een nieuwe woning op dezelfde locatie. Dit was vroeger beperkt tot 32 stadsgebieden, maar is nu uitgebreid naar het hele Belgische grondgebied.

Voorwaarden: de nieuwe woning mag maximaal 200m² bewoonbare oppervlakte hebben, het moet je enige eigen woning zijn, en je moet er zelf gaan wonen. De woning moet minstens 5 jaar als hoofdverblijfplaats dienen.

Sociale huisvesting. Werken aan woningen die geleverd worden aan sociale huisvestingsmaatschappijen vallen ook onder het 12%-tarief.

Concreet voorbeeld: dezelfde badkamer, ander tarief

Neem een badkamerrenovatie van €10.000 exclusief btw.

Bij 6% btw: €10.000 + €600 = €10.600 totaal. De klant woont in een rijhuis uit 1985, heeft het attest ondertekend, alles in orde.

Bij 21% btw: €10.000 + €2.100 = €12.100 totaal. Dezelfde werken, maar het gebouw is een appartement van 8 jaar oud. Of de klant is een vennootschap.

Het verschil is €1.500 voor de klant. Bij een grotere verbouwing van €50.000 loopt dat op tot €7.500. Je klant voelt dat. En als je achteraf moet corrigeren van 6% naar 21% omdat het attest niet in orde was, komt die €7.500 uit jouw zak.

Veelgemaakte fouten

Het attest vergeten. De werken zijn al begonnen, het attest is er nog niet. Technisch gezien had je aan 21% moeten factureren. In de praktijk laten veel aannemers het attest achteraf tekenen, maar bij een controle is dat een risico.

De leeftijd van het gebouw verkeerd inschatten. "Het ziet er oud uit" is geen criterium. De eerste ingebruikname telt. Check het bij de klant of via het kadaster.

Gemengd gebruik niet opsplitsen. Een woning met een kapsalon op het gelijkvloers? Het 6%-tarief geldt alleen voor het woongedeelte. De werken aan de zaak zijn 21%. Je moet je factuur opsplitsen.

Nieuwbouwelementen in een renovatie. Je renoveert een woning en bouwt er een veranda bij. De renovatie van het bestaande deel is 6%. De nieuwe veranda is 21%, want dat is nieuwbouw. Dit moet apart gefactureerd worden.

De medecontractant-regeling vergeten. Als je werkt voor een klant die zelf btw-plichtig is in de bouw (een andere aannemer of een projectontwikkelaar), dan is de medecontractant-regeling van toepassing. Jij factureert zonder btw, de klant berekent de btw zelf via zijn btw-aangifte. Op je factuur vermeld je "Btw verlegd, medecontractant, art. 20 KB nr. 1."

Wat als de fiscus het verkeerde tarief vaststelt?

Bij een controle berekent de fiscus het verschil tussen het toegepaste tarief en het correcte tarief, plus intresten. Als je €50.000 aan 6% hebt gefactureerd terwijl het 21% moest zijn, is de nabetaling €7.500 plus intresten.

De boete kan oplopen tot 200% van de ontdoken btw bij kwade trouw. Bij een eerlijke vergissing is de boete meestal lager, maar je betaalt nog steeds het verschil plus intresten.

Regularisatie is mogelijk: je kan een correctienota sturen naar de klant en het verschil alsnog aanrekenen. Maar in de praktijk wil geen enkele klant dat betalen, en je verliest de klant erbij.

De medecontractant-regeling kort

Als je onderaannemer bent voor een andere aannemer, factureer je zonder btw. De hoofdaannemer (je klant) geeft de btw aan in zijn btw-aangifte. Dit heet de verlegging van heffing of medecontractant-regeling.

Wanneer van toepassing: als je klant een btw-plichtige is die zelf bouwwerken uitvoert. Niet als je klant een bakker is die zijn winkel laat verbouwen, want die is geen btw-plichtige in de bouwsector.

Op je factuur zet je: "Btw verlegd, medecontractant, artikel 20 van het Koninklijk Besluit nr. 1 van 29 december 1992." Geen btw berekenen, geen btw vermelden.

Hoe hou je het overzicht?

Per klant en per project het juiste btw-tarief instellen is de enige manier om fouten te vermijden. Met software als Enfin stel je per project in of het 6%, 12% of 21% is. Offertes en facturen nemen dat tarief automatisch over, zodat je niet bij elke factuurregel hoeft na te denken.

Of je nu met software werkt of met Excel: maak er een gewoonte van om bij elk nieuw project drie vragen te stellen. Is het gebouw ouder dan 10 jaar? Wordt het als privéwoning gebruikt? Heb ik het attest? Drie keer ja: 6%. Alles anders: check de voorwaarden of factureer aan 21%.

Liever €1.500 te veel btw aanrekenen en later corrigeren, dan €7.500 uit eigen zak bij een controle.